С 1 апреля 2026 года правила получения ипотечных кредитов претерпели серьезные изменения. Теперь только официально подтвержденные доходы стали основанием для одобрения кредита, что значительно сужает круг заемщиков и ставит под угрозу планы многих семей и предпринимателей.
В соответствии с новыми стандартами, введенными Центральным банком России, банки теперь не рассматривают неформальные доходы при оценке платежеспособности. Уходят в прошлое «серые» схемы: переводы от родственников и зарплаты в конвертах больше не будут учитываться. Теперь кредиторы обязаны сверять данные заемщиков с данными из государственных реестров, а любые доходы без официального подтверждения, такие как налоговые декларации, не будут принимать в расчет.
Кому новые правила перекрыли доступ к ипотеке
Ситуация особенно затруднилась для индивидуальных предпринимателей и самозанятых, которые зачастую занижали свою отчетность для снижения налогов. Теперь их реальные доходы не будут учитываться, если они не зарегистрированы в декларациях. Проблемы возникли также у работников, получающих «серую» зарплату: чтобы учесть свой реальный доход, необходимо, чтобы работодатель платил налоги с полного оклада.
Фрилансеры, арендодатели и лица с нерегулярными поступлениями также попадают в зону риска. Для них единственный выход — легализовать доходы заранее. Банк теперь анализирует доходы за два года, что делает сложным получение ипотеки для людей с временными заработками.
Семейная ипотека и массовый сегмент: кто теряет больше всего
Новые условия особенно суровы для программ семейной ипотеки. Ранее созаемщики без официального дохода могли увеличить сумму кредита, но теперь их вклад стал нулевым. Для семей, где один из супругов не работает официально или находится в декрете, возможность получить крупный кредит значительно снизилась. В регионах, где средние зарплаты не покрывают даже минимальные ипотечные платежи, многие семьи вынуждены искать более доступное жилье или вовсе отказываться от покупки.
По оценкам экспертов, возможно, от 20% до 40% потенциальных заемщиков могут столкнуться с отказами. Уже до официального вступления новых правил в силу наблюдается увеличение числа отказов, а банки чаще предлагают уменьшить сумму кредита или увеличить первоначальный взнос.
Рынок недвижимости: сокращение спроса и новые тренды
Под давлением новых условий, а также высокой ключевой ставки, спрос на недвижимость на первичном и вторичном рынках стремительно падает. Льготные ипотечные программы не могут компенсировать утраченные объемы, так как новые правила распространяются и на них. Девелоперы исследуют новые форматы продаж, но и здесь возникли ограничения по срокам рассрочки, которые теперь составляют всего шесть месяцев.
Также с 1 апреля текущего года риелторы обязаны уведомлять Росфинмониторинг о сделках на суммы свыше 5 миллионов рублей, что добавляет дополнительные сложности на рынке. Кроме того, максимальная переплата по микрозаймам была снижена до 100% от суммы долга, что также значительно изменяет рынок.
Эксперты советуют потенциальным заемщикам внимательно проверить свои доходы в системах «Госуслуги», легализовать неформальные поступления и рассмотреть возможность привлечения созаемщиков с официальным доходом. Четкость и прозрачность финансовых документов станут решающими факторами в получении ипотеки в новых условиях.
